כולנו חולמים על דירה משלנו אך לרובנו אין את הסכום הדרוש לשם כך – מה שמצריך לקיחת משכנתא. עם זאת, כדי לא להיכנס לחובות מומלץ לבדוק מראש מה יהיה סכום ההחזר החודשי ובעיקר – האם תוכלו לעמוד בו.
לשם כך נוצר מחשבון משכנתא – מחשבון שמאפשר לכם לבדוק מבין מספר תרחישים כלכליים איזה הוא המתאים לכם ביותר. מחשבון זה לוקח בחשבון 3 גורמים שונים: סכום המשכנתא, תקופת המשכנתא בשנים ואחוז הריבית השנתית לצורך חישוב ההחזר החודשי.
לוח סילוקין
מחשבון משכנתא מבוסס על העקרונות של לוח סילוקין – טבלה המציגה את גובה ההחזר של הלוואה כלשהי שנפרעת באמצעות תשלומים. החישוב של ההחזר בלוח זה לוקח בחשבון את שני מרכיבי ההלוואה: הסכום שניתן באמצעות ההלוואה (הקרן) והריבית. בשנים הראשונות החזר המשכנתא כולל את הריבית ובשנים לאחר מכן את הקרן.
מכיוון שבמשכנתאות החזר החוב (הפירעון) אינו נעשה באופן חד-פעמי אלא בצורה מתמשכת וקבועה המשמעות אחת – הריבית משתנה כל הזמן כי בכל תשלום הריבית מחושבת מחדש בהתאם לסכום שנותר להחזיר. המשמעות היא שהחזר משכנתא בצורה זו נחשב ליקר יחסית, אבל הוא אידיאלי למי שמעוניין להחזיר את המשכנתא באמצעות תשלומים חודשיים קבועים.
לוח שפיצר
לכן, מחשבון משכנתא לרוב מחושב באמצעות לוח סילוקין – שפיצר: לוח שכולל את העקרונות של לוח סילוקין בתוספת לוח שפיצר, לוח שכולל חישוב מראש של החזר בסכום קבוע. לוח זה מתאים למשכנתאות שאינן צמודות למדד והמבוססות על ריבית קבועה.
אמנם פירעון רוב המשכנתאות נעשה ע"פ שיטת שפיצר (החזר חודשי קבוע), אבל יש שיטות שונות של החזר משכנתאות. לפניכם שתי השיטות העיקריות: משכנתא בוליט (נקראת גם משכנתא מסוג בלון) ומשכנתא גרייס
בוליט
משכנתא זו היא סוג של הלוואת גישור שההחזר החודשי הוא קבוע וכולל את הריבית בלבד. ההחזר על הקרן (הסכום המקורי של המשכנתא) נעשה בסוף התקופה באמצעות תשלום אחד וכולל גם הפרשי הצמדה (במידה והיו). משכנתא זו מתאימה למי שצפוי לקבל סכום כסף עתידי מכובד.
במשכנתא מסוג זה ההחזר החודשי נחשב נמוך יחסית אך ההחזר הכולל גבוה מסיבה אחת – הריבית מחושבת על סכום ההלוואה המלא ולא מחושבת מחדש כל פעם בהתאם לסכום הנותר. לכן, משכנתא מסוג זה ניתנת לרוב לתקופה קצרה.
גרייס
משכנתא שבה התשלום (של חלק או רוב המשכנתא) נדחה למועד עתידי כלשהו תוך כדי צבירת ריבית. גם כאן – סכום ההחזר יהיה גבוה מסכום ההלוואה בגלל העובדה שאין פירעון בתשלומים. משכנתא מסוג זה נחלקת לשני סוגים:
- דחייה חלקית של התשלום – ההחזר החודשי יהיה נמוך ויכלול רק את הריבית, מה שיגרום לתקופת המשכנתא להיות ארוכה יותר ולהחזר הכולל להיות גבוה יותר.
- דחייה מלאה של התשלום – ההחזר החודשי יתבצע בתום תקופה מסוימת ויכלול ריבית על תקופה זו. המשמעות היא שההחזר החודשי וההחזר הכולל יהיו גבוהים יותר.
